Como funciona o reajuste de aluguel?

Todo ano o aluguel é reajustado. Isso é obrigatório ou posso negociar para não aumentar?

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Como advogado posso te dizer que a lei permite o reajuste anual, mas isso não significa que ele seja obrigatório por imposição.

O reajuste de aluguel é previsto no contrato e geralmente atrelado a um índice de inflação, como o IGP-M ou IPCA.

Isso ajuda a manter o valor do aluguel atualizado com a economia.

Porém, você tem a opção de negociar com o locador e se ambos concordarem, é possível manter o mesmo valor ou até reduzi-lo.

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Negociar o aluguel pode ser vantajoso para o locador também, ainda mais em tempos de crise ou se o mercado estiver desfavorável para alugueis.

Se os inquilinos são pontuais e cuidam bem do imóvel, muitos proprietários preferem manter o mesmo valor a ter que procurar novos inquilinos e arriscar períodos de desocupação.

É uma situação ganha-ganha quando há flexibilidade de ambas as partes.

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Para quem não sabe o que é o IGP-M, ele é conhecido como “inflação do aluguel”, e o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel.

Medido pela FGV, ele leva em consideração não só a inflação do consumidor (30%), mas também do atacado (60%) e da construção civil (10%).

Por conta disso, sempre foi visto como um índice mais adequado para quem faz um investimento em imóveis.

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Como o @Eduardovieira disse, também tem o IPCA que é calculado pelo IBGE, então o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos.

É o índice oficial do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Mas ao contrário do IGP-M, seu foco está 100% em medir a variação do poder de compra do consumidor brasileiro.

Por essa ótica, faz muito mais sentido tanto para o inquilino como para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda para suas despesas.

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Para dar uma facilitada na comparação entre eles, olhem isso aqui

Embora registrem a alta de preços na economia, eles possuem bases de cálculo diferentes.

Isso ocorre porque, na prática, existem diversas “inflações”, de acordo com o custo de vida ou de cada negócio.

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E vocês sabiam que da para calcular o reajuste bem rapidinho pela internet?

Fiz o cálculo levando em conta o tempo que moro de aluguel no meu endereço atual e olha só

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Uma dúvida comum é se é possível que o aluguel seja reduzido em caso de deflação.

E a resposta é: depende. Mas como o @AlexBelchior mostrou, no caso dele teve sim uma redução no aluguel.

Se o contrato prever o reajuste apenas positivo do índice escolhido, caso ele fique negativo em determinado ano, o aluguel segue igual, sem correção.

Contudo, se o contrato prever o ajuste pelo índice, sem determinar a exclusão do negativo, aí sim o aluguel teria que ser reduzido em caso de deflação no período de um ano.

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A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 foi uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta registrada no IGP-M entre março de 2020 e abril de 2021.

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No ano passado, por exemplo, o preço médio do metro quadrado alugado nas principais capitais do país subiu bem acima da inflação.

Olhem só para vocês verem:

  • São Paulo: + 9,47%;
  • Rio de Janeiro: + 14,11%;
  • Brasília: 14,11%;
  • Belo Horizonte: 22,88%;
  • Porto Alegre: 13,83%;
  • Curitiba: 21,03%;
  • IPCA: 4,62%;
  • IGP-M: -3,18%.
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